Как купить дом в Израиле

Израиль - страна с уникальной системой защиты сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимостью в ней выделены в отдельную отрасль права и заниматься ими может только адвокат, имеющий соответствующую лицензию.

Среди элементов этой защиты Ваших интересов - залог недвижимости в пользу покупателя после подписания договора купли продажи, если покупка сделана на вторичном рынке и банковская гарантия на всю выплаченную сумму при покупке от застройщика. При этом начальный платеж при подписании договора составляет всего 10% от стоимости недвижимости. Кроме того, делаются предупредительные записи в органах регистрации недвижимости, гарантирующие, что объект будет продан Вам и только Вам. Дома и квартиры в Израиле продаются всегда с качественной отделкой. Обязательно проведены все коммуникации, газ, электричество и вода, установлена сантехника и внутренние двери. Также на кухне обязан быть минимальный гарнитур. Причем все это, как правило, от весьма хороших производителей.

Недвижимость в Израиле может быть зарегистрирована в одной из нескольких организаций или в нескольких организациях одновременно, таких как Бюро по регистрации недвижимости (на иврите «лишкат ришум мераркеин»), в простонародье называемом ТАБО, в строительной компании (хевра мешакенет) или в Земельном управлении Израиля (мингаль мераркеи исраэль). Однако перевод права собственности на объект недвижимости с продавца на покупателя, после которого последний становиться собственником имущества, производиться только в Бюро по регистрации недвижимости в отношении квартир, домов, объектов для бизнеса и в Земельном управлении Израиля в отношении долгосрочной аренды земельных участков.

Итак, сделка с недвижимостью начинается с проверки «юридической чистоты» имущества, которое будет предметом сделки. Эта проверка является важной составляющей работы адвоката, поскольку в случае его небрежности к покупателю недвижимости могут перейти долги продавца, на погашение которых он никак не рассчитывал и это, в свою очередь, может стать поводом для судебного иска к адвокату по возмещению убытков. В некоторых случаях наличие запретов и арестов, обременяющих имущество, могут сделать невозможной планируемую сделку, по крайней мере, в обозримом будущем.

Теперь, когда мы убедились, что квартира зарегистрирована у установленном порядке именно на то лицо, которое предлагает ее к продаже, и она «чиста» от каких-либо обременений мы можем приступать к заключению договора купли-продажи. При этом продавец должен обеспечить неизменность юридического состояния квартиры с момента заключения договора до момента регистрации права собственности на имя покупателя. Этой цели служит либо предупредительная запись в ТАБО (эарат азара), если имущество зарегистрировано в Бюро по регистрации имущества, либо запись залога в Залоговом управлении, если имущество зарегистрировано в строительной компании, которые производятся адвокатом после подписания основного договора и производства первого платежа, как правило, в размере 10% стоимости квартиры за счет личных средств покупателя, а не за счет банковской ссуды.

Обычно оплата стоимости квартиры осуществляется в три платежа. О первом платеже - мы уже сказали (10%), второй составляет, как правило, около 80% стоимости квартиры. Последний платеж в размере 5-10% стоимости имущества производиться при отсутствии долгов на имуществе (например, за коммунальные платежи и местному налогу) при передаче ее покупателю в срок, указанный в договоре, вместе с комплектом документов, необходимых для регистрации права собственности на имя покупателя.

Как правило, от момента заключения договора купли-продажи имущества до получения имущества во владение (например, вселения в квартиру) проходит 3-4 месяца. Перевод прав на имущество на имя покупателя, если имущество зарегистрировано в строительной компании, занимает до 6 месяцев; если имущество зарегистрировано в Бюро по регистрации имущества- 2-3 месяца. Названные сроки являются приблизительными и их конкретные значения зависят от индивидуальных особенностей имущества, продавца и покупателя, требований банков, вовлеченных в сделку, загруженности регистрирующих органов и т.д.